Résidence principale : rappel du cadre

Pour la résidence principale, le principe est désormais bien connu : suppression de la valeur locative imposable, mais également suppression des déductions d'intérêts hypothécaires et de frais d'entretien.

"L'impact net dépend du niveau d'endettement : positif pour les propriétaires peu endettés, négatif pour ceux fortement endettés."

Biens de rendement : une apparente stabilité

Pour les investisseurs immobiliers, la réforme semble rassurante : aucune modification majeure du régime fiscal. Les biens mis en location conservent leur traitement classique selon le principe de l'imposition du revenu net.

Exemple d'un appartement locatif standard :

• Loyers annuels : 30'000 CHF
• Intérêts hypothécaires : 12'000 CHF
• Entretien + gérance : 5'000 CHF
• Revenu net imposable : 13'000 CHF

Ce cadre masque toutefois une modification technique majeure qui affecte directement les propriétaires détenant à la fois des biens de rendement et leur résidence principale : l'introduction du système de répartition proportionnelle.

Le prorata : la révolution pour les propriétaires mixtes

C'est ici que la réforme déploie ses effets les plus coûteux. Pour les contribuables détenant simultanément une résidence principale et un bien de rendement, le fisc impose désormais une répartition proportionnelle obligatoire de la dette hypothécaire.

Sous l'ancien régime, un propriétaire disposant de plusieurs biens immobiliers pouvait, dans une certaine mesure, affecter stratégiquement sa dette. Cette latitude disparaît. Le nouveau système impose une clé de répartition basée sur la valeur fiscale des actifs.

L'administration fiscale applique une répartition proportionnelle basée sur la valeur fiscale des actifs.

"Concrètement, si votre bien de rendement représente 40% de votre patrimoine immobilier total, seuls 40% de vos intérêts hypothécaires totaux seront déductibles."

Exemple d'un propriétaire mixte

• Résidence principale : 1'200'000 CHF (60% du total)
• Appartement locatif : 800'000 CHF (40% du total)
• Dette totale : 1'000'000 CHF à 2,5% = 25'000 CHF d'intérêts/an

Résultat : seuls 10'000 CHF d'intérêts sont déductibles (les 40% correspondant au locatif).

Anticiper pour ne pas subir

Cette réforme transforme l'équilibre fiscal des propriétaires mixtes. Si la suppression de la valeur locative monopolise l'attention, le véritable choc se situe dans le prorata : nombre de propriétaires ignorent encore que détenir simultanément résidence principale et bien de rendement crée une interaction fiscale défavorable dès 2029.

Une restructuration patrimoniale cohérente nécessite plusieurs années de planification : optimiser la répartition de dette entre résidence et rendement, anticiper les flux de trésorerie, préserver la rentabilité locative.

Raphaël Jordi, B.Sc. Écon. — Planificateur Financier Dipl. IAF

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