Une clarification attendue

Jusqu’ici, un congé ordinaire ne nécessitait pas de motif particulier, mais devait respecter le principe de la bonne foi (art. 271 CO).

Dans son arrêt 4A_63/2024 du 17 juin 2024, le Tribunal fédéral confirme qu’un propriétaire peut mettre fin à un bail afin d’ajuster la rentabilité de son bien, pour autant que le futur loyer respecte les art. 269 et 269a CO.

Ces dispositions interdisent les loyers excessifs ; elles n’imposent pas un rendement insuffisant. La nuance est déterminante.

La sous-évaluation doit être manifeste

La décision ne transforme pas chaque écart de loyer en motif de résiliation. Le bailleur doit démontrer un écart significatif avec le marché, étayé par une analyse objective : calcul du rendement net, comparaison avec les loyers usuels du quartier, documentation des charges et du taux de référence.

En cas de contestation, l’absence de justification chiffrée pourrait conduire à l’annulation du congé.

Une lecture patrimoniale assumée

Pour les propriétaires privés comme institutionnels, cette jurisprudence introduit une dimension plus économique dans l’analyse du droit du bail.

Un bien loué depuis plusieurs décennies à un niveau historiquement bas peut désormais être réévalué dans un cadre juridique clarifié.

Dans un contexte de hausse des coûts énergétiques, d’exigences de rénovation accrues et de pression réglementaire croissante, la viabilité financière d’un parc immobilier devient un intérêt reconnu.

Des garde-fous maintenus

La protection du locataire demeure. Celui-ci peut contester le congé devant la commission de conciliation et solliciter une prolongation de bail (art. 272 CO) en cas de rigueur excessive.

Le principe de proportionnalité reste central : l’intérêt économique du bailleur doit clairement l’emporter sur les conséquences sociales.

Conclusion

Le Tribunal fédéral admet qu’un propriétaire n’est pas tenu d’accepter un rendement durablement insuffisant.

Cette clarification renforce la sécurité juridique des bailleurs tout en maintenant un contrôle judiciaire fondé sur la proportionnalité et la transparence.

Le « loyer trop bas » devient un motif admissible, mais non automatique. Comme souvent en droit suisse, tout dépendra de la qualité de la démonstration.

Raphaël Jordi, B.Sc. Écon. — Planificateur Financier Dipl. IAF  

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