Monday Letter : Bâle III – Une réforme qui redessine l’accès à la propriété en Suisse

Depuis le 1er janvier 2025, la réforme Bâle III est officiellement entrée en vigueur. Conçue pour renforcer la solidité du système bancaire mondial, cette nouvelle réglementation impose des exigences accrues aux banques, notamment en termes de fonds propres et de gestion des risques. Mais si ces mesures visent à prévenir de futures crises financières, elles ont aussi des répercussions concrètes sur les emprunteurs, en particulier ceux qui souhaitent accéder à la propriété immobilière en Suisse.

Pourquoi Bâle III ?

La genèse de Bâle III remonte à la crise financière de 2008, qui a révélé les vulnérabilités du système bancaire mondial. Pour éviter une répétition de ce scénario, les régulateurs ont renforcé les exigences en capital des banques, leur imposant de détenir davantage de fonds propres pour absorber les pertes en cas de choc économique.

Avec Bâle III, les banques doivent également respecter des ratios de liquidité plus stricts, garantissant qu’elles disposent de suffisamment d’actifs facilement mobilisables pour faire face à une crise de liquidités. Ces mesures visent à rendre le système bancaire plus sûr, mais elles introduisent aussi une complexité accrue pour les emprunteurs, en particulier dans le domaine du financement immobilier.

Les impacts sur le marché hypothécaire suisse

Le système bancaire suisse, déjà parmi les plus robustes au monde, n’échappe pas à ces nouvelles contraintes. Voici les principales implications pour l’acquisition immobilière :

1. Des conditions de financement plus strictes:  Avec des exigences accrues en capital, les banques seront encore plus prudentes dans l’octroi de crédits hypothécaires. Elles évalueront avec plus de rigueur le profil de risque des emprunteurs, ce qui pourrait se traduire par une augmentation des apports requis ou un durcissement des critères d’endettement.
2. Un coût du crédit potentiellement plus élevé: Les banques devront compenser les coûts liés aux nouvelles exigences en capital et en liquidité. Cela pourrait entraîner une hausse des taux d’intérêt hypothécaires, augmentant ainsi le coût global des projets immobiliers pour les emprunteurs.
3. Une pression sur les évaluations immobilières: Les valeurs d’expertise des biens immobiliers seront scrutées de près. Cela pourrait limiter les financements dans certaines régions où les prix sont jugés trop élevés ou volatils.

Évolution récente des taux hypothécaires : une accalmie temporaire

Le graphique ci-dessus illustre l’évolution des taux hypothécaires moyens à 10 ans au cours de l’année écoulée. Après avoir atteint un pic au début de 2023, les taux ont progressivement diminué à partir de la mi-2024, atteignant un point bas à l’automne. Cette baisse s’explique par une bonne maîtrise de l’inflation et une réduction graduelle du taux directeur de la Banque Nationale Suisse (BNS), qui a contribué à rendre les financements plus accessibles. Cependant, en fin d’année, les taux ont légèrement rebondi en anticipation des nouvelles contraintes introduites par Bâle III.

Bien que la baisse des taux directeurs ait favorisé un repli global, les nouvelles exigences imposées par Bâle III compliquent la donne. Désormais, les banques doivent mobiliser davantage de réserves en capital pour chaque franc prêté, ce qui réduit la rentabilité des crédits hypothécaires. Pour compenser cette perte, elles ajustent leurs marges, augmentant ainsi les coûts pour les emprunteurs.

Quelques conseils pour les acheteurs

Pour naviguer dans ce nouvel environnement, voici quelques pistes :

• Comparer les offres bancaires : Chaque établissement applique ses propres critères. Consultez plusieurs banques ou travaillez avec un courtier pour identifier les meilleures opportunités.
• Anticiper les besoins financiers : Maximisez votre épargne ainsi que vos cotisations au pilier 3a pour renforcer votre apport et optimiser votre fiscalité.
• Acheter en début d’année : Les banques peuvent être plus disposées à négocier leurs conditions lorsque leurs objectifs annuels viennent d’être remis à zéro.

Bâle III marque une étape importante dans la régulation bancaire. Pour les acheteurs suisses, il s’agit désormais de mieux se préparer, de planifier à long terme et de s’entourer des bons conseils. L’accès à la propriété reste possible, mais dans un cadre redéfini, où la prudence est la clé.

Raphaël Jordi, B.Sc. Econ.