La Lex Koller, officiellement Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), fait partie intégrante du dispositif juridique suisse de régulation foncière. Applicable dans l'ensemble du pays mais exécutée par les cantons, cette loi encadre l'accès à la propriété immobilière pour les personnes domiciliées à l'étranger.
Origines de la Lex Koller
La volonté de contrôler l'accès au sol national par des personnes étrangères ne date pas d'hier. Dès 1961, la Suisse s'est dotée d'un cadre légal limitant l'acquisition immobilière par des non-ressortissants. Ce dispositif a connu plusieurs révisions, dont la plus marquante reste celle de 1997, sous l'impulsion du conseiller fédéral Arnold Koller, qui donna son nom à la loi actuelle.
L'objectif fondamental est demeuré constant : éviter une appropriation excessive du sol national par des capitaux étrangers, préserver la souveraineté foncière de la Suisse tout en assurant un accès équitable au logement pour la population résidente.
Champ d'application : à qui s'applique la Lex Koller ?
La Lex Koller ne concerne pas toutes les transactions immobilières. Elle ne s'applique que dans les cas où l'acheteur est une personne considérée comme « à l'étranger », que le bien concerné est soumis à autorisation en raison de sa nature ou de son usage, et que l'opération est juridiquement qualifiée d'acquisition immobilière. Si l'un de ces trois éléments fait défaut, l'autorisation n'est pas requise.
Est considérée comme « personne à l'étranger » toute personne domiciliée hors de Suisse, mais aussi, de manière plus subtile, les ressortissants de l'UE ou d'États tiers qui résident en Suisse sans permis valable (par exemple sans permis B, C ou L). À l'inverse, un citoyen suisse, un binational, ou un ressortissant de l'UE ou d'un État tiers disposant d'un permis C et résidant effectivement en Suisse peut acquérir librement un bien immobilier.
La loi s'applique également aux personnes morales : une société ne peut contourner la Lex Koller que si elle est non seulement domiciliée en Suisse, mais également contrôlée par des personnes qui y résident. C'est donc bien l'ayant droit économique qui est déterminant, et non la forme juridique apparente.
Principe : l'interdiction et ses exceptions
La Lex Koller interdit de manière générale aux personnes à l'étranger d'acquérir librement un bien immobilier en Suisse. Toutefois, elle prévoit plusieurs exceptions strictement encadrées, notamment dans les régions touristiques.
1. Résidences de vacances
Un étranger peut, avec autorisation, acquérir une résidence secondaire dans certaines communes touristiques, sous conditions. La surface habitable ne doit pas dépasser 200 m² et le terrain est limité à 1 000 m². L'usage doit être strictement privé, la location annuelle étant interdite. De plus, l'acquisition est limitée à un seul bien par personne, couple marié ou famille. Toute tentative de multiplier les achats au sein d'une même famille est exclue, sauf en cas de regroupement familial dûment justifié.
2. Résidences intégrées à une structure hôtelière
L'achat d'un logement dans une résidence hôtelière (appartements privés avec service hôtelier) peut être autorisé, à condition qu'il soit mis sur le marché touristique tout au long de l'année, dans le cadre d'une exploitation commerciale durable.
3. Biens à usage professionnel ou commercial
Les étrangers peuvent acquérir librement des locaux professionnels (bureaux, ateliers, surfaces commerciales), dès lors que le bien n'est pas affecté à un usage résidentiel.
Conséquences patrimoniales
La Lex Koller a un impact réel sur la valorisation des biens. Dans les zones touristiques où l'acquisition est autorisée sous condition, les logements éligibles deviennent des objets rares. Cette rareté réglementaire accroît leur valeur marchande, d'autant plus que la demande étrangère reste forte.
Pour un vendeur, disposer d'un bien "Lex Koller-compatible" constitue donc un avantage concurrentiel non négligeable, particulièrement dans les destinations prisées comme Verbier ou Crans-Montana. Pour l'acheteur étranger, la compréhension du cadre juridique est essentielle pour éviter tout blocage ou rejet de l'autorisation.
Conclusion
La Lex Koller reflète la volonté suisse de contrôler l'ouverture du marché immobilier sans pour autant fermer totalement la porte aux investisseurs étrangers. Elle encadre avec précision qui peut acheter, quoi, où, et à quelles conditions.
Tout projet immobilier impliquant un acquéreur non domicilié en Suisse doit donc faire l'objet d'un examen juridique approfondi, non seulement sur le plan du droit fédéral, mais aussi selon les spécificités cantonales. Chez Finance Lab, nous vous accompagnons dans cette lecture technique et stratégique afin de garantir la sécurité et la conformité de votre projet.
Raphaël Jordi, B.Sc. Écon.