En Suisse depuis presque trente ans le marché de l'immobilier est à la hausse. Des gourous financiers se sont emparés de cette niche et prônent l'investissement dans la pierre comme le meilleur moyen d'ajouter des revenus à la retraite, une promesse qui parle directement aux futurs et jeunes retraités inquiets de voir leur rente diminuer. Les risques de cette stratégie sont pourtant trop peu mis en avant, alors qu'à la retraite, toute erreur financière est fortement sanctionnée. D'où ce tour d'horizon plus nuancé.
Les fondamentaux de l'investissement immobilier
En Suisse, l'immobilier est simple à comprendre et c'est justement ce qui le rend séduisant. On acquiert un appartement de rendement grâce à du levier bancaire. Le bien est ensuite mis en location et les loyers perçus couvrent l'ensemble des charges.
De plus, le marché est fortement haussier dans un pays très attractif, l'on profite donc en parallèle de bons rendements, d'une belle plus-value, sans prendre trop de risque. Sur le papier, c'est simple, safe et ça plaît.
Pourquoi ça fonctionne aussi bien
Pour comprendre cette bonne rentabilité, il faut d'abord en comprendre les mécanismes. Les taux directeurs de la BNS sont historiquement bas depuis plus de deux décennies. Cette variable économique a réduit le coût de la dette à son minimum, l'argent n'a presque plus de valeur. Investir dans l'immobilier ne coûte donc presque rien pour celui qui souhaite s'y lancer.
Parallèlement, la classe moyenne, très majoritaire, a un bon pouvoir d'achat et est capable d'absorber des loyers toujours plus élevés. Paradoxalement, elle ne peut pas devenir propriétaire facilement par manque de garanties (revenu, fonds propres). Ce déséquilibre entre des locataires solvables et un accès à la propriété toujours plus complexe nourrit la demande locative et soutient les prix.
De loin, c'est le paradis pour un investisseur immobilier.
Les limites stratégiques
Ce montage repose sur des conditions de marché particulières, qui ne sont pas acquises pour toujours. Ça peut paraître impensable après plus de trente ans de hausse continue, mais un marché haussier finit toujours par connaître un retournement. L'ensemble du système reposant sur du levier bancaire, une hausse des taux hypothécaires rebattrait immédiatement les cartes.
Dans cette configuration, le scénario le plus défavorable serait une hausse des taux directeurs, par exemple dans un cas d'inflation, combinée à une crise économique, autrement dit un scénario de stagflation (et à vrai dire on n'en est pas loin en 2026). Dans cette tourmente, la classe moyenne, particulièrement vulnérable à ce type de dérive économique, perdrait du pouvoir d'achat, avec un effet en cascade sur l'ensemble du tissu économique. Ce ruissellement négatif impacterait directement la capacité des ménages à payer des loyers déjà très élevés.
Pour l'investisseur, le risque de perte sur ces biens de rendement deviendrait généralisé, et une vague de liquidations pourrait intervenir de manière rapprochée, étranglant les investisseurs. C'est l'effet domino.
Quid pour l'investisseur retraité
Auprès de ces jeunes ou futurs retraités, de véritables ayatollahs de l'investissement immobilier prônent des stratégies de levier qui consistent à hypothéquer leur résidence principale pour en dégager des fonds propres, puis les réinvestir dans de l'immobilier de rendement.
Stratégiquement, pourquoi pas, mais la résidence principale devient alors un instrument financier, au cœur d'une stratégie fragile dont la stabilité dépend de la réussite de l'ensemble du montage patrimonial. Sous ces conditions, mettre son toit en garantie comme socle à l'ensemble de son montage patrimonial, c'est accepter, en cas de crise, de devoir tout revendre pour potentiellement éponger de lourdes dettes.
Mon regard d'expert retraite
L'immobilier reste un outil financier formidable, c'est le seul véhicule financier qui permet l'usage de l'effet de levier chez les ménages suisses. En définitive, ce qui plaît, c'est que l'on peut générer 1'000 CHF avec seulement 100 CHF investis, (les baby boomers l'ont bien compris).
L'immobilier a aussi l'avantage d'être particulièrement terre à terre. On sait dans quoi on met son argent et comment il fructifie. Pour beaucoup de Suisses, c'est une manière plus éthique d'investir. En effet, mettre un toit sur la tête de quelqu'un, ce n'est pas enrichir un géant de la tech ou une compagnie pétrolière.
Cependant, ne nous y méprenons pas, c'est un outil extrêmement puissant, mais aussi dangereux. Faire usage du levier bancaire amplifie les plus-values et le rendement, mais maximise aussi votre risque de banqueroute (l'effet va dans les deux sens). Or, dans le contexte de la retraite, il n'y a financièrement plus de seconde chance, ni d'année de salaire pour se refaire ou éponger une dette. Dans ce contexte, miser son toit pour espérer en tirer un bénéfice est questionnable dans une analyse bénéfice-risque.
Ma recommandation est peut-être simpliste et rabat-joie, mais elle mérite d'être exposée: si vous n'avez jamais investi dans l'immobilier, la retraite n'est probablement pas le moment de commencer. Et certainement pas en hypothéquant une partie de votre maison…
Bien entendu, il existe de rares cas où une telle stratégie de diversification par l'immobilier a du sens, par exemple le cas d'un héritage où faire l'acquisition de biens de rendement permet de diversifier son patrimoine. Cependant, cette stratégie ne doit pas devenir systématique.
Si toutefois vous souhaitez considérer la possibilité d'un investissement immobilier, seule une planification de retraite poussée, avec une analyse globale de votre situation et le challenge de plusieurs scénarios, vous permettra de connaître réellement les risques, mais aussi les bénéfices d'une telle stratégie.
Raphaël Jordi — Planificateur financier Dipl. IAF, Fondateur de Finance Lab
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