Scénario alarmiste ?

Le 29 septembre 2026, le quotidien 24 heures titrait : « Les prix de l’immobilier pourraient facilement reculer de 20 à 30 % ». En substance, l’article partait du constat que de nombreux propriétaires suisses sous-estiment l’impact de la baisse de leurs revenus à la retraite face au poids de leur dette hypothécaire. Le quotidien laissait entrevoir un risque de résiliations de crédits en cascade chez les 50–65 ans, susceptible de provoquer une onde de choc sur le marché immobilier helvétique.

En tant que professionnel de la planification financière, je reste mesuré face à ces scénarios alarmistes, souvent plus proches des prophéties sensationnalistes que d’une analyse économique rigoureuse appuyée par des données vérifiées. Pour autant, le signal d’alerte soulevé par cet article est loin d'être infondé.

L’illusion de la dette perpétuelle face aux réalités économiques

Durant les années d’argent bon marché, beaucoup de Suisses de cette tranche d'âge ont été incités par leurs établissements financiers à maintenir une dette maximale, voire à se réendetter tardivement. L'objectif était alors de dégager des liquidités pour financer des travaux de confort dans leur logement (piscine, aménagements intérieurs) ou réaliser d'autres investissements patrimoniaux. Le revers de la médaille ? Cette stratégie a souvent été déployée sans anticiper le passage à la retraite, la chute mécanique des revenus du ménage et, par ricochet, l’incapacité soudaine à répondre aux exigences strictes de solvabilité fixées par les banques.

Le piège de la capacité financière : quand les rentes ne suffisent plus aux banques

Aujourd’hui, dans mes planifications, je rencontre fréquemment des situations où les revenus de la prévoyance (rentes AVS et LPP ou capital disponible) ne permettent plus de satisfaire aux critères de la tenue des charges. La situation s’avère encore plus critique au décès de l’un des conjoints : le ménage perd alors une partie substantielle de ses rentes, tandis que la dette hypothécaire et les frais du logement restent inchangés.

On entend souvent dire qu'en pareil cas, il suffit de vendre sa villa pour dégager des liquidités et racheter un logement plus petit. Sur le terrain, la réalité est tout autre. Le marché immobilier romand est particulièrement tendu : même avec des fonds propres confortables issus de la vente, retrouver un appartement ou une maison adaptés, situés à proximité des commodités ou des enfants, relève souvent du défi. Devoir céder son bien dans l'urgence sous la pression de son établissement bancaire est la pire posture pour aborder sa retraite sereinement.

Mon conseil: anticiper dès 50 ans

Ce sujet dépasse de simples calculs d'intérêts : il touche directement à votre qualité de vie, à votre sécurité et à votre foyer. C’est pourquoi cette transition doit être anticipée dès 50 ans. Poser un diagnostic global à cet âge permet d’ajuster votre plan financier, de garantir la viabilité de votre hypothèque pour l'après-carrière ou, le cas échéant, de planifier une vente stratégique et choisie, bien avant que la banque n’impose ses conditions.

Seules une planification de retraite sur mesure, appuyée sur des scénarios concrets (AVS, caisse de pension, fiscalité), et une analyse globale de votre situation patrimoniale permettent de prendre des décisions éclairées. Ce sont des problématiques de plus en plus courantes au cabinet, qui apportent un réel soulagement aux clients lorsqu'elles sont anticipées à temps.

Raphaël Jordi — Planificateur financier Dipl. IAF
Membre de l'Association suisse des planificateurs financiers (FPVS)