Cette situation relance un débat ancien : faut-il acheter ou rester locataire ? Certains économistes défendent que la flexibilité et la liquidité offertes par la location restent préférables, même en période de hausse des loyers. D’autres estiment qu’avec des taux stables et un marché tendu, la propriété conserve un avantage stratégique à long terme.

Cas d’étude : un appartement 4,5 pièces en ville de Lausanne

Pour éclairer ce débat, nous avons modélisé un cas concret :

1. Location : loyer initial de 3 000 CHF/mois + charges 200 CHF, indexés à 1 % par an.
2. Achat : Prix de 1,5 M CHF, financement classique avec 20 % d’apport, amortissement du premier rang à 65 % sur 15 ans. Taux hypothécaire : 1,5 %. Charges d’entretien estimées à 1 %/an.
3. Hypothèses économiques : Croissance immobilière annuelle de 2 %, rendement alternatif sur les fonds propres (opportunité manquée) : 4 %, TMI : 35 %, frais d’acquisition 5 %, frais de revente 3 %.

Méthodologie d’analyse

L’objectif était de comparer l’évolution du patrimoine net du propriétaire et du locataire sur 15 ans, en intégrant :

• Les flux de trésorerie annuels (loyers, charges, intérêts, entretien, amortissement, fiscalité).
• Les effets fiscaux : déduction des intérêts et charges, valeur locative dans un scénario alternatif.
• La capitalisation du capital non investi dans le scénario location.
• La valorisation immobilière et la réduction progressive de la dette dans le scénario achat.

Deux simulations ont été réalisées à la lumière des votations à venir  :

1. Sans valeur locative (seuls intérêts et entretien déductibles).
2. Avec valeur locative égale à 65 % du loyer de marché, indexée à +1 %/an.

Résultats

• Sans valeur locative : le point de bascule est atteint dès la 4ᵉ année. Après 15 ans, le propriétaire dispose d’un patrimoine net d’environ 1,09 M CHF, contre 0,68 M CHF pour le locataire.
• Avec valeur locative : le point de bascule recule à la 6ᵉ année. Après 15 ans, l’écart reste important : 0,98 M CHF contre 0,74 M CHF.

Évolution du patrimoine : le graphique clé

Source : simulation interne, hypothèses détaillées dans le texte.

Sur ce graphique, la courbe bleue représente l’évolution du patrimoine d’un locataire investissant son capital initial à 4 % net, tandis que la courbe orange illustre celle d’un propriétaire dans le scénario avec valeur locative.

Le point de bascule apparaît vers la 6ᵉ année : à partir de ce moment, la valeur nette du propriétaire dépasse celle du locataire et l’écart s’élargit progressivement grâce à l’appréciation immobilière et à l’effet de levier du financement hypothécaire.

Limites de l’analyse

Cette étude repose sur des hypothèses précises : croissance des prix, stabilité des taux, absence de rénovations lourdes, fiscalité constante. Un ralentissement du marché, une hausse des taux ou une révision du calcul de la valeur locative pourraient modifier les conclusions. De même, un locataire capable d’obtenir un rendement net supérieur à 4 % sur son capital initial réduirait l’écart.

Au-delà des chiffres

La décision d’acheter ou de louer ne se résume pas à une équation financière.

• Facteurs personnels : usage du bien, stabilité professionnelle, désir de sécurité.
• Statut social : la propriété reste perçue comme un signe de réussite et d’ancrage.
• Flexibilité : la location facilite les changements de vie (mobilité, downsizing).

Chaque situation est unique : ce cas ne reflète pas une vérité universelle. Une analyse personnalisée est essentielle pour intégrer l’ensemble des paramètres financiers, fiscaux et personnels.

Conclusion

Acheter peut être plus avantageux sur le long terme dans le contexte actuel, mais la rentabilité n’est pas le seul critère. Face à la complexité des calculs et aux nombreuses variables, il est recommandé de consulter un professionnel capable de modéliser votre situation et de vous accompagner dans une décision aussi engageante.

Raphaël Jordi, B.Sc. Écon. — Planificateur Financier Dipl. IAF